在你還在猶豫搖不搖號的時候,房企正在搶時間補倉!
亚博代理能赚钱 2019-05-15 來源:透明售房網
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[摘要]2019一季度的進度條走得特別快,即便樓市一定會有7天時間和大年初一中午的隔夜飯一樣,涼得沒人想動筷子,不過只要有土地這盤硬菜可以“盤它”,就能像杭州的天一樣從大寒到夏至橫跨N個節氣,立馬引起舒適,甚至有點燥熱,而今年的異樣則在于,紅盤起早于“金三”托市,新房和土地出現了兩開花局面,嗯,隔夜飯真香……

樓市看年終,土地看開年!

進入4月,補倉正變得更加艱難……每每復盤,才不得不驚嘆一季度拿地的都是“魔鬼”。

2019一季度的進度條走得特別快,即便樓市一定會有7天時間和大年初一中午的隔夜飯一樣,涼得沒人想動筷子,不過只要有土地這盤硬菜可以“盤它”,就能像杭州的天一樣從大寒到夏至橫跨N個節氣,立馬引起舒適,甚至有點燥熱,而今年的異樣則在于,紅盤起早于“金三”托市,新房和土地出現了兩開花局面,嗯,隔夜飯真香……

搖號的樓盤還是占絕大多數,新房市場的分化走勢令人模棱兩可,土地市場卻一路高歌猛進,房企們出現了最一致的判斷——抓住窗口,趕緊補倉!

用補倉季作為一季度的總結再恰當不過,截至3月底,已經有一半多的宅地可以歸類為剛需性補倉,涉及的房企有中鐵建、港中旅、合景、中梁、中南、佳兆業、陽光城等,其中有數家房企沒拿地的日子已經可以按年來計算了。

如此特征明顯的一季度也是難得,畢竟在土地高峰段或低谷期,是捉摸不透的,這個道理,大概和樓市若有若無的“金三銀四”、“金九銀十”差不多。

在過往的土拍史中,一季度往往作為一年的開篇顯得舉重若輕。亚博代理可以赚佣金不妨來看看自從2013年以來,一季度的土地市場都發生了什么。

※  2013

前傳的影評往往沒有正片來的高,所以婦聯4需要那么多的單體英雄電影來做好鋪墊……故事直接從2013年說起。那年,宜家來了,萬達來了,土地抬頭,房企把杭州翻了個底朝天,新晉房企成為當季甚至是全年的最大話題,杭州這“哥老官”在地產投發界的熱門二線城市地位正式確立,引得房企紛紛“種草”,土地正片拉開大幕。

不過你們懂的,總歸要出現個“但是”,劇情才顯得曲折,2013年一季度的拿地房企,多數命途多舛,經歷了各種風波,沒錯,我就是要“結果論”一下:

河北天成申花高價地一度懸而未決,要不是濱江的出現造就了錦繡之城,申花歷史第一紅盤可能就是金茂悅了,而河北天成第二年的土地則被中糧收購,才有了今天的大悅城;

進擊喬司的佳兆業后來遇到了收購和鎖盤事件,不死鳥現在緩了過來;

東田怡豐城陷入了資金危機,一蹶不振;

融科在杭的項目被整體收購,聯想在杭州莫得想;

某港企遭遇了大停工和長滯銷,對,6年后的今天還在搖號;

中節能蔣村地塊化身為半個河濱之城,多少拖了中字頭的后腿;

美都在三墩的兩塊地變成了首開入杭后的“玩物”,自己在外地玩……

這一季度拿地并站住腳的,金地、保利、世茂、龍湖、融創、富力、景瑞,可以發現其中大部分至今還活躍在杭州樓市版圖中。

※  2014

2014年初延續了過去一年大量房企入杭態勢,首進成為這一季的主題,景瑞不費吹灰之力收割雅戈爾退地,陽光城鎖定丁橋,雙雙首進主城區;融信拿下杭師大宅地高調入杭,方興換了個馬甲(金茂)在申花開啟了杭州戰略;卓越連拿三塊地入杭,交通小小試了個水……

開發商們維持了一年多的首進步調,主要原因是得益于土地市場由于樓市限購進入低谷,亚博代理可以赚佣金看到宅地溢價率普遍較低。一個標志性事件可以證實當時土地市場達到了冰點——卓越在拿地當天甚至不需要進行現場報價,市民中心拍賣大廳的門關得嚴嚴實實。

※  2015

2015年,是土地市場最后一個完整的小年,上半年幾乎死寂,下半年形勢突然走高,而一季度發生了這么幾件事:

融創在南星拿地,起步豪宅行列;濱江、坤和、天陽、中天這類本土房企做了土地價格“大躍進”前的最后一波補倉;資本市場玩法開始轉變,2015成為平安全面介入杭州房產界的元年,亮劍其房企拿地的幕后金主身份。

※  2016

顯然,因為2015的欲求不滿促成了2016年初的海量成交,這也完全在意料之中。在潮鳴地王的掩護下,融信在隨后的一年中大包大攬,融創則是見好就收一摸一白板(財神),蕭山全面打開土地市場,蘿卜心批上了人參皮。

有一位曾在三年前拿了高價地的房企老總在2016年對其他房企掌門人說:“拿,放心拿,你們現在拿地,三年后你們就是現在的我,不會后悔的。”但我估計這位老總一定也沒想到,這個勢頭一直保持了2年多。

※  2017

來到2017年,土地市場在3月底終于收到了一份遲來的調控“大禮”,然而面對開發商憋著洪荒之力的剛性需求,這誰頂得住啊?回看這一季度的王者,毫無疑問是融信,橫刀立馬,誰見誰怵,多少個房企的新晉動作被扼殺在搖籃里。

※  2018

2018年,一季度主城區和蕭山熱門區塊基本成為了央企、國企、大房企的舞臺。往期可能能拿三宗地,屆時只能放手1-2宗,往期只需拿一宗的小房企想要拿地,成本上已無從配置,只能期望于下半年撿漏。

※  2019

回到今年,這個趨勢還在延續,房企想要在窗口期后的4月開始拿地,只能拼自持,也許到5、6月還是會持續這個狀況,下半年才可能屬于自己的機會了,從4月初來看,仍將是補倉的房企占多,一年多以上沒拿地的房企補完后,就會輪到1年左右的一般性補倉。

順便說一下,除了2015年的一季度之外,本土房企的出手次數是非常少的,而拿地的房企往往具備現金流大、高周轉靈、融資力強、背景更優等特點。等4月以后開動拿地的,都有點逆周期的意思了。

從今年一些深耕杭州的房企拿地指標了解到,長三角區域百億拿地目標的不在少數,而這個數量級對個別特大房企來說還僅僅只是針對浙江、甚至浙北而已。

可以說,家家戶戶都有錢,就看個別地塊上的細微博弈了,就好像看完了一季度的補倉,都知道大餐還在后面,但對4月出跳在杭州、寧波的綠城還是看得猝不及防。

那么,一季度拿地往往會虧損嗎?也不見得,除2013年拿的地比較難熬以外(仍然在后期解套),其余年份多是成功項目,不乏紅盤,那你們又要問了,2018年的大量自持地塊,不好辦吧?

事實是,38個自持比例商品房項目,已經完成了備案,7828套自持住宅用房將開啟公開租賃,自持一旦能夠盤活,對高負債的一些企業來說著實是好事一件。那么再大的盤也就是30萬方之多,在2022年前清盤的可能性也成立。

好的,最后亚博代理能赚钱來看看補倉季的“大魔王”是誰——從拿地數量上說應該是金地、保利,從金額來說融信跑不了,龍湖也不賴,但從拿地軌跡來說,順周期拿地的融創或許是最大贏家。

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