2018年浙江省土地市場發展報告
亚博代理能赚钱 2019-05-07 來源:亚博代理能赚钱
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[摘要]2018年浙江11個城市共出讓5366宗土地,與2017年出讓用地宗數相當,漲幅不明顯;成交土地面積13630.84公頃,比2017年上漲10.33%;成交土地規劃建筑面積為24855.64公頃;成交總價款為7197.69億元,同比增長4.53%。

2018年浙江省土地市場發展報告

浙江省房地產業協會 浙江工業大學房地產研究所

一、政策環境

2018年,中國房地產政策在中央“房住不炒”的政策主基調下逐步構建長短結合的制度體系。3月份中央政府工作報告強調要落實地方主體責任,繼續實行差別化調控,建立健全長效機制,促進房地產市場平穩健康運行。各地政府堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松,出臺了一系列更佳精準的調控政策。除了“五限”政策以外,在棚改貨幣化安置、房產稅、空置稅、人才政策等多個層面出現一系列探索性新進展。整體而言,房地產市場供求較為平衡,調控效果顯著,市場顯著降溫,基本實現平穩健康發展。

1.全國性土地政策

1月6日,原銀監會發布《商業銀行委托貸款管理辦法》,對委托貸款的業務定位和各方當事人職責、委托貸款的資金來源和用途進行了明確和規范,同時還要求商業銀行加強委托貸款風險管理和加強委托貸款業務的監管。

1月25日,原銀監會工作會議強調打好防范化解金融風險攻堅戰,使宏觀杠桿率得到有效控制,金融結構適應性提高,金融服務實體經濟能力明顯增強,硬性約束制度建設全面加強,系統性風險得到有效防控。

2月5日,中國人民銀行工作會議要求切實防范化解金融風險。加強金融風險研判及重點領域風險防控,完善金融風險監測、評估、預警和處置體系。

3月1日,財政部和住房城鄉建設部聯合發布《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》,堅決遏制地方政府隱性債務增量,有序推進試點發行地方政府棚戶區改造專項債券工作。

3月2日,證監會系統2018年工作會議指出要堅決打好防范化解資本市場重大風險攻堅戰,加強股市、債市、期貨市場風險監測和應對能力建設,堅決守住不發生系統性風險的底線。

4月25日,證監會、住建部聯合印發《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》,對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程序以及資產價值評估方法等進行明確,并將在審核領域設立“綠色通道”。

5月15日,全國政協召開“健全系統性金融風險防范體系”專題協商會,強調把服務實體經濟作為金融工作的出發點和落腳點,實現穩健中性貨幣政策與嚴格監管政策有效組合。

6月28日,住建部等七部委印發了《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》,決定于2018年7月初至12月底,在30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。

7月12日,住建部提出因地制宜推進棚改貨幣化安置,商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式。

9月5日,財政部發布《關于金融機構小微企業貸款利息收入免征增值稅政策的通知》,明確規定“自2018年9月1日至2020年12月31日,對金融機構向小型企業、微型企業和個體工商戶發放小額貸款取得的利息收入,免征增值稅”。

9月7日,十三屆全國人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入條件比較成熟、任期內擬提請審議法律草案的第一類項目。

10月20日,國務院金融穩定發展委員會主持召開防范化解金融風險第十次專題會議,指出要統籌好穩增長和防范金融風險的平衡。

11月1日,習近平主席主持召開民營企業座談會并發表重要講話,提出減輕企業稅費負擔、解決民營企業融資難融資貴問題等六條政策舉措。

11月29日,中共中央、國務院下發《關于建立更加有效的區域協調發展新機制的意見》,提出以“一帶一路”建設、京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設等重大戰略為引領,以西部、東北、中部、東部四大板塊為基礎,促進區域間相互融通補充。

12月19日,央行決定創設定向中期借貸便利,根據金融機構對小微企業、民營企業貸款增長情況,向其提供長期穩定資金來源。

12月24日,全國住房和城鄉建設工作會議將“以穩地價穩房價穩預期為目標,促進房地產市場平穩健康發展”作為明年重點工作之一,提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,著力建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制,堅決防范化解房地產市場風險等。

2.浙江省土地政策

1月16日,國土資源部和住建部聯合發函同意杭州等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案,穩步推進住房租賃市場建設。

3月28日,杭州針對商品住房市場出現的炒賣房號、捆綁搭售等違規行為,出臺公證搖號買房政策。

4月24日,杭州發布《關于擬出讓商業商務用地規劃條件增加類住宅限制要求的函》,對規劃條件未明確允許建設酒店式公寓等類住宅的,規劃條件中增加“不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房,最小產權分割單元不小于300平方米”。

4月18日,溫州公積金購房首套住房最低首付比例調整為30%,公積金購買二套最低首付比例調整為50%。

6月26日,杭州發布通知暫停向企事業單位及其他機構銷售住房,包括新房及二手房。

7月17日,杭州規定自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年,單次收取租金的期限不得超過1年,開發企業不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權。

10月15日,溫州開始施行《溫州市居住房屋出租安全管理辦法》,提出合租公寓不允許“N+1”模式。

10月31日,杭州公布關于杭州人才專項租賃住房試點受理工作啟動的公文,從2018年起到2021年底市區將按每年出讓住宅用地面積不少于5%的比例提供用地,專門建設人才專項租賃住房。

本報告利用中國指數研究院數據庫1對2018年浙江省11個城市的土地交易數據,與2017年土地交易數據進行對比分析,總結2018年浙江土地出讓市場變化的特點和趨勢。

二、出讓規模

1.總體情況

2018年浙江11個城市共出讓5366宗土地,與2017年出讓用地宗數相當,漲幅不明顯;成交土地面積13630.84公頃,比2017年上漲10.33%;成交土地規劃建筑面積為24855.64公頃;成交總價款為7197.69億元,同比增長4.53%。工業用地出讓宗數和面積最高,住宅用地其次,綜合用地最低。其中工業用地占總成交土地面積的55.64%,如圖1所示。整體而言,2018年浙江土地市場土地出讓的面積及成交總價均有增長,成交數量維持穩定。

按用地類型來看,綜合用地成交土地面積有所下降,其余商辦用地、住宅用地、工業用地成交土地面積均有一定幅度上漲,分別為35.61%、14.59%、11.81%。而土地宗數僅商辦用地出現上漲,為10.53%;其余用地類型宗數同比出現下降。

表1 2018年浙江省各類用地成交宗數、土地面積與建筑面積同比漲幅

2018年下半年商業辦公用地、住宅用地和工業用地出讓宗數均比上半年有一定程度的增長,分別增長59.15%、31.11%、30.32%。從土地出讓面積來看,下半年較上半年增加10.5%,其中僅商業辦公用地、工業用地下半年出讓土地規模高于上半年,增長幅度分別為31.54%、32.05%。整體而言,2018年浙江下半年土地出讓情況較上半年更加活躍。

表2 2018年浙江省各類用地上下半年土地出讓規模情況

2.城市情況

2018年浙江11個城市土地成交情況各有不同,杭州等7個城市土地出讓宗數正增長,嘉興等4個城市出現負增長。2018年,11個城市中湖州土地出讓宗數最高,達到921宗,同比增長29.54%;衢州土地出讓宗數增長幅度最大,較上年增長140.38%;嘉興土地出讓宗數回落明顯,較上年下降67.67%。

同時,11個城市土地成交面積也存在差異,寧波土地成交面積最高,為2796公頃;舟山成交土地規模最低,僅4641.68公頃。與上年相比,寧波、衢州和金華土地成交面積的漲幅超過50%,其中金華漲幅最為明顯,達到了86.41%。

三、出讓金額

1.總體情況

2018年浙江11個城市土地成交總價達7197.69億元,同比增長4.53%。其中住宅用地成交金額最高,達3914.71億元,占總成交金額的54.39%;其次是綜合用地,總成交金額為2183.96億元,占總成交金額的30.34%;再者是商業辦公用地,成交金額為701.23億元,占比9.74%;工業用地成交總價最低,為397.8億元,占比為5.53%。

相較上年,商辦用地、綜合用地、工業用地成交金額存在不同幅度的上漲,而住宅用地土地成交金額呈現負增長。其中商辦用地成交金額漲幅最大,為33.55%;其次是工業用地,漲幅為21.6%;綜合用地漲幅相對較小,為6.3%。住宅用地土地成交金額回落1.62%,基本與上年保持一致。

2018年上下年相比,上半年土地成交金額比下半年高出34.31%。按土地出讓類型劃分,僅工業用地下半年土地成交金額高于上半年,漲幅達到47.34%。商辦用地、住宅用地、綜合用地下半年土地成交金額均出現回落,幅度分別為21.72%、31.59%、30.29%。

2.城市分析

2018年11個城市間土地成交金額差距明顯。其中杭州土地成交金額最高,為2455.99億元。舟山成交金額最少,為119.09億元,僅占杭州的4.85%。與2017年相比,杭州、寧波、湖州、臺州、麗水5個城市土地成交金額仍然保持增長,其中麗水漲幅最為明顯,達81.16%,而杭州漲幅最低,為7.06%;溫州等其余6個城市土地成交金額有所回落,嘉興下降幅度最為明顯,達到23.53%,另外城市變動幅度相對較小。

與2018年上半年相比,除紹興、麗水、衢州外其余城市土地成交金額均呈現回落態勢,湖州、舟山土地成交金額下降幅度分別為124.68%和113.56%。杭州土地出讓總收益主要來自綜合用地,占總成交金額的59.74%,寧波、溫州、紹興、嘉興、臺州、麗水等10個城市住宅用地出讓收益占總出讓收益的比重均超過40%,其中嘉興和紹興住宅用地土地出讓收益占比最高。

表3 浙江省11地市土地成交金額及變動情況(單位:億)

四、價格水平

1.總體情況

2018年浙江省四類出讓用地中綜合用地樓面地價最高,為11690.25元/平方;其次是住宅用地,為5313.66元/平方;商辦用地樓面地價為2636.9元/平方,工業用地樓面地價為306.92元/平方。與上年相比,商辦用地、綜合用地、工業用地樓面地價均有不同幅度的上漲。其中綜合用地上漲最為明顯,為40.95%;工業用地和商辦用地漲幅不明顯,分別上漲8.38%、1.09%。而住宅用地樓面地價有所下降,較上年回落13.15%。與2018年上半年相比,下半年僅工業用地樓面地價出現小幅上漲,為11.3%;商辦用地、住宅用地、綜合用地樓面地價均出現不同程度下降,分別回落41.7%、11.36%、15.93%。

2.城市分析

按四類用地類型分析2018年浙江11個城市樓面地價變動情況。從商辦用地的樓面地價水平來看,杭州樓面地價最高,為9627.45元/平方;衢州最低,為951.47元/平方。與2017年相比,杭州、寧波等6個城市商辦用地樓面地價呈正增長,其中麗水漲幅最為明顯,達95.58%;另外5個城市呈負增長。

從住宅用地樓面地價來看,杭州的價格水平最高,達到12561.14元/平方;衢州樓面地價最低為3111.24元/平方。與上年相比,僅湖州、紹興保持正向增長,漲幅分別為35.24%、43.29%。其他9個城市均出現負增長,其中金華和寧波較上年跌幅超過30%。

表4 2018年浙江省11個地市四類 用地地價水平及波動情況(元/㎡)

從綜合用地樓面地價來看,杭州仍然保持最高的樓面地價,為16987.69元/平方,而舟山因未出讓綜合用地,樓面地價為零。與2017年相比,杭州等5個城市出現上漲,其中寧波的漲幅超過了100%,達到139.23%,最為明顯。而溫州等6個城市出現負增長,尤其是舟山負增長達到100%。

從工業用地樓面地價來看,臺州樓面地價最高,為579.28元/平方;而麗水的樓面地價最低,為175.87元/平方,僅是臺州樓面地價的30.36%。與2017年相比,大部分城市呈正增長,其中湖州漲幅最明顯,達到36.04%。寧波、溫州、衢州漲幅為負,但變動幅度不大。

五、用途結構

1.總體情況

從土地成交宗數上來看,2018年浙江省共成交土地5089宗,其中商辦用地850宗,占總成交宗數的16.7%;住宅用地1419宗,占比27.88%;綜合用地成交139宗,占比2.73%;工業用地成交2727宗,占比53.59%。

從土地成交面積來看,2018年浙江省共成交土地面積13630.84公頃,其中商辦用地成交面積1445.4公頃,占比10.6%;住宅用地成交面積3796.44公頃,占比27.85%;綜合用地成交面積804.8628公頃,占比5.9%;工業用地成交面積7584.13公頃,占比55.64%。與2017年相比,商辦用地、住宅用地、工業用地成交面積占比均有上漲,而綜合用地成交面積有所下降,但變動幅度不大。

2.城市分析

2018年浙江省11個城市,從商辦用地成交宗數占總出讓宗數來看,嘉興最高,占比達到38.85%,其他城市較為均衡;從住宅用地出讓宗數占比來看,嘉興、臺州、衢州、金華占比均超過30%,其中嘉興為57.97%;從綜合用地出讓宗數占比來看,出杭州外各城市占比均較低;從工業用地出讓宗數占比來看,除衢州和金華外其余城市工業用地供應比例依然在50%以上。僅杭州一個城市經營性用地供應比例大于住宅用地,其他城市土地出讓比例協調。

表5 浙江省11地市各類用地所占的比重

六、總結

2018年浙江土地市場整體供應上漲,成交面積同比上揚,土地市場總體保持穩定。主要有以下幾個特點:

1.土地市場穩定向好,土地成交量價齊漲。與上年相比,整體成交土地面積同比上漲10.33%,成交金額同比上漲4.53%。2018年浙江大部分城市土地成交面積、成交總價有不同幅度上漲,其中杭州以2442.9億出讓收益、同比增加11%占據全國300個城市出讓金之首。

2.整體土地供應總量大幅增長。為緩解用地需求,抑制投機炒作,2018年浙江各類用地供應總量整體增加,其中商辦用地和住宅用地土地供應量明顯增多。但存在地域特性,如杭州在首次實行搖號登記的購房制度下,其住宅用地土地供應總量同比下降近兩成。

3.整體住宅成交均價略有下降。受各地調控政策持續深化影響,底價成交頻現。2018年在其余用地均價上漲情況下,浙江住宅用地成交均價較上年回落13.15%。杭州、寧波等熱點城市為首的7個城市住宅用地均價出現明顯下滑。

4.三四線城市土地供給量增加,溢價率下滑。2018年金華、衢州、麗水土地成交面積增幅均超過40%,其中金華漲幅達到86.41%。與此同時,三四線城市成交總價及均價都出現一至二成的下滑。

2019年經濟下行壓力加大,房地產市場深度調整。預計在“因城施策”與“房住不炒”的定位下,各地調控政策會逐步放松,推動房地產市場保持平穩,避免市場波動過大,保障居民合理需求。同時,隨著房價上漲動力減弱,市場供求矛盾緩解,未來房價漲幅也會出現回落,開發商仍需防范持有土地增加的成本與風險。

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