2018年浙江省房地產市場發展報告
亚博代理能赚钱 2019-05-07 來源:亚博代理能赚钱
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[摘要]從房地產市場主要運行指標來看,房地產開發投資持續增長,商品房銷售規模低速增長,商品房銷售價格有所上漲,新開工面積增速放緩,竣工面積連續下降,企業資金較為緊張。總體來看,房地產市場保持平穩運行,未來房地產調控政策將面臨調整,市場以穩為主。

2018年浙江省房地產市場發展報告

浙江省房地產業協會 浙江大學房地產研究中心

2018年我國房地產市場仍然堅持“堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制”的主基調,全省各級政府緊緊圍繞這個主基調,圍繞“因城施策,分類調控”原則,房地產市場調控政策不斷深化。從房地產市場主要運行指標來看,房地產開發投資持續增長,商品房銷售規模低速增長,商品房銷售價格有所上漲,新開工面積增速放緩,竣工面積連續下降,企業資金較為緊張。總體來看,房地產市場保持平穩運行,未來房地產調控政策將面臨調整,市場以穩為主。

一、堅持“房住不炒”,調控政策持續深化

2018年遵照中央經濟工作會議和政府工作報告精神,全省各級政府堅持“房住不炒”和“租購并舉”的主基調,“因城施策,分類調控”來調控房地產市場,在市場監管、完善限購限售政策、人才用房建設,以及公積金使用等方面及時出臺了相應調控措施,保持了房地產市場健康穩定地發展。

1.不斷加強房地產市場監管

在省級層面,在2017年4月浙江省住房和城鄉建設廳出臺《關于進一步優化行業管理服務,促進房地產市場平穩健康發展的通知》的基礎上,2018年7月10日,浙江省住房和城鄉建設廳以房地產開發企業專項檢查為切入點,開展了“雙隨機”抽查,被檢查房地產開發企業,檢查人員均為隨機抽取,并及時向社會公布抽查情況及結果,首次“雙隨機”抽查選點為紹興市。

在城市層面,2018年7月31日杭州住房保障和房產管理局聯合市場監管、公安、物價等八部門下發了《關于開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》,在全市范圍內聯合開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產市場亂象專項行動。同年11月2日,杭州住房保障和房產管理局又下發了《關于進一步加大我市房地產市場專項整治行動工作力度的通知》,進一步加強房地產市場執法檢查,開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產市場亂象專項行動。

除杭州市外,省內其他城市也陸續出臺政策加強房地產市場監管。2018年6月13日,嘉興市建委等9部門印發《關于進一步加強市區房地產市場監管規范商品住房銷售行為的通知》,規定“房地產開發企業應在項目取得《商品房預售許可證》后10日內一次性公開銷售全部準售房源,不得分幢、分單元、分層、分批銷售。房地產開發企業應合理安排開盤時間和銷售方式,避免在夜間(20:00至次日8:00)進行項目開盤和銷售活動,意向購房人數多于準售房源的,宜采取搖號等方式公開銷售,也可邀請公證機構全程監督”。2018年9月5日,湖州住房和城鄉建設局等10部門下發了《關于在全市開展打擊侵害群眾利益違法違規行為,治理房地產亂象專項行動的通知》,重點打擊投機炒房和房地產“黑中介”,治理房地產開發企業違法違規和虛假房地產廣告,進一步整頓和規范房地產市場秩序。2018年9月10日,金華市建設局等9部門聯合發出通知,決定到年底在全市開展打擊侵害群眾利益違法違規行為、治理房地產市場亂象的專項行動。2018年9月11日,衢州市住建局等10部門聯合下發通知,通過部門聯合執法,治理房地產市場亂象。

2.進一步完善限購限售政策

一是杭州實行公開搖號全程公證制度。2018年3月28日,杭州市住房保障和房產管理局宣布,杭州市將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度,采取公開搖號全程公證的方式,以切實規范市場銷售行為,維護市場秩序,保障消費者合法權益。同年4月4日,《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》在杭州住房保障和房產管理局官網上正式公布,《通知》要求:房地產開發企業采用公證搖號方式公開銷售商品住房,應在申領商品房預售許可證前制定商品住房公證搖號公開銷售方案,一次性公開銷售當前準售房源;房地產開發企業公證搖號公開銷售商品住房,應對“無房家庭”給予傾斜,提供一定比例的房源保障。2018年6月25日,杭州市住房保障和房產管理局進一步完善該制度,規定“在杭州限購區域內暫停向企事業單住銷售住房。在住房限購區域范圍內,暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手房)”。

二是寧波市限購政策擴圍。2018年5月19日,寧波市奉化區人民政府《關于促進奉化區房地產市場平穩健康發展的通知》發布,要求在主城區(錦屏、岳林兩個街道)新購買的住房(含新建商品住房和二手住房),需取得不動產權屬證書滿2年后方可轉讓,購買時間以交易合同網簽時間為準。同年5月19日,寧波杭州灣新區也發布了《關于促進本區房地產市場平穩健康發展的通知》,規定本通知實施之日起,在新區范圍內新購買的住房(含新建商品住房和二手住房),需取得不動產權屬證書滿2年后方可轉讓,購買時間以交易合同網簽時間為準。2018年7月12日,寧波杭州灣新區又出臺《關于本地自住人群購買新建商品住房優先選房暫行辦法(試行)》,規定適用對象為意向購房家庭滿足以下條件之一即可優先選購1套新建商品住宅:(1)寧波杭州灣新區戶籍;(2)在寧波杭州灣新區繳納社保連續6個月;(3)派遣到寧波杭州灣新區工作的中高級人才(需滿足在派遣單位連續繳納社保滿6個月)、提供勞動合同、派遣證明和中級以上職稱證書。房源范圍為新建普通商品住房項目中戶型建筑面積在144平方米以內(含)的準售房源。根據報名人數,由寧波杭州灣新區規劃建設國土局統籌落實不少于1.5倍的房源。

3.加快人才用房建設

在省級層面,2018年6月11日,浙江省住房和城鄉建設廳發布了《關于進一步落實高層次人才安居相關政策的通知》,《通知》提出了五個“進一步”要求,即“進一步落實非本地戶籍高層次人才安居問題、進一步落實省部屬單位高層次人才同城待遇問題、進一步加強外籍人才永久居留服務、進一步落實高層次人才住房公積金優惠政策、進一步提供便捷優質服務”,目的是更好解決高層次人才安居問題。與此同時,浙江省還加快了住房租賃市場培育步伐。例如,杭州、溫州、紹興,義烏和嘉善住房租賃試點全面完成并推廣,杭州市的蕭山區、余杭區、富陽區、臨安區、大江東產業集聚區5個地方納入第一批利用集體建設用地建設租賃住房試點。

在城市層面,2018年2月14日,杭州市人民政府辦公廳發布了《關于做好杭州市區人才專項租賃住房建設工作的通知》,明確“在2018年至2021年間,杭州市區開工建設5萬套人才專項租賃住房”,同時要求“按各區政府(管委會)和市級做地主體2018—2021年住宅計劃出讓用地總量的5%,確定其四年人才專項租賃住房供地指標。已開工建設的人才專項租賃住房項目不計入總量”。與此同時,2018年10月18日,杭州市人民政府還出臺了《關于調整完善市區戶口遷移政策的通知》,《通知》放寬了高技能人才引進戶口遷移政策,即45周歲以下具有技師以上職業資格人員及35周歲以下具有高級工職業資格人員,在杭州市區同一用人單位連續工作滿3年,且在杭州市區有合法固定住所,可申請在杭州市區落戶,精益放寬了人才落戶以及投靠遷移政策,并建立了居住證與戶口登記相銜接制度。

其他城市也積極出臺相應的人才政策。例如,2018年5月29日,中共溫州市委、溫州市人民政府印發了《關于高水平建設人才生態最優市的40條意見的通知》,《通知》明確“企業引進國千等B類人才科獲得1000萬元綜合獎勵,包括人才最高500萬元獎補和企業最高500萬元獎勵;企業引進工程師給予10-20萬元獎勵;企業博士、碩士、“雙一流”高校全日制本科畢業生享受10-40萬元購房補貼。”

4.不斷完善公積金制度

在省級層面,2018年3月29日浙江省直住房公積金中心首創支付寶提取公積金等措施,即從3月29日起,浙江省直單位繳納公積金的職工可以在支付寶上辦理無房提取、離退休提取和本市本人購房提取等業務。同年11月5日,浙江省直住房公積金中心網上還貸提取業務正式上線,繳存客戶只需輕點鼠標、刷臉認證便可完成還貸提取網上申請,實現了還貸提取“零材料、零跑腿”辦理,極大方便了城市居民的購房。

在城市層面,2018年7月6日,杭州住房公積金管理委員會發布了《關于規范改進住房公積金提取政策的通知》,《通知》重點支持職工在繳存地或戶籍地購買首套普通住房和第二套改善型住房提取住房公積金,職工在非本市及非戶籍地購房及償還住房貸款本息的,不得提取住房公積金。同一人多次變更婚姻關系購房、多人頻繁買賣同一套住房、非配偶或非直系親屬共同購房等申請提取住房公積金的,要嚴格審核住房消費行為和證明材料的真實性。

2018年4月19日,溫州市住房公積金管理中心發布的《關于調整我市住房公積金若干業務政策規定的公告》明確:繳存職工家庭購買、建造、翻建、大修首套自有住房,申請個人住房公積金貸款的,貸款首付比例由原不得低于20%調整為不得低于30%。繳存職工家庭已擁有1套自住住房,為改善居住條件購買、建造、翻建、大修家庭第二套自有住房申請個人住房公積金貸款的,貸款首付比例由原不得低于30%調整為不得低于50%。同年9月21日,臺州市住房公積金管理中心下發的《關于調整住房公積金貸款和提取相關政策的通知》要求:從21日起市公積金貸款將實行“認房又認貸”政策,即職工家庭在臺州市規定區域內已有兩套住房的,或已享受兩次及以上住房公積金貸款的,不再受理購買第三套及以上住房的公積金貸款。異地還貸提取公積金,房子所在地應當是職工家庭成員的工作所在地,戶口所在地或籍貫所在地。2018年9月25日,嘉興市住房公積金管理委員會辦公室和嘉興市住房公積金管理中心共同發布了《關于我市調整住房公積金提取政策的通知》,《通知》優先支持租房提取,簡化租賃商品房提取手續,提高租賃商品房提取住房公積金限額。每人提取金額由原來的最高不超過700/月提高到1000元/月。職工及其配偶、未婚子女在非繳存地或非戶籍所在地購買商品住房及償還住房貸款本息的,一律不得提取住房公積金。

總體來看,2018年全省各級政府的房地產調控政策持續深化,進一步整頓和規范房地產市場秩序,健全房地產市場監管機制,切實維護人民群眾合法權益,把“房住不炒”精神落到實處。

二、開發投資持續增長,住宅投資增長明顯

1.房地產開發投資持續增長

2018年全省完成房地產開發投資9945億元,同比增長20.9%,與全國平均水平(9.5%)相比,浙江省房地產投資增速遠高于全國平均水平。分年度來看,全省房地產開發投資增速在經歷2015年下降后,從2016年開始,房地產開發投資出現持續增長態勢,2016年、2017年和2018年房地產開發投資分別達到7469億元、8227億元和9945億元,增速分別為5.0%、10.1%和20.9%。

2.住宅開發投資增長明顯

分類型來看,2018年全省住宅開發投資實際完成額約為6707億元,同比增長26.8%,辦公樓開發投資實際完成額約為383億元,同比下降13.0%,商業營業用房開發投資實際完成額約為788億元,同比下降16.3%,其他房屋開發投資實際完成額約為1618億元,同比增長34.9%。其中,辦公樓、商業營業用房開發投資實際完成額已經連續三年下降,下降幅度較大。住宅和其他房屋開發投資成為房地產開發投資的主要增長點,其中,住宅開發投資增速超過全國平均水平(13.6%)13.2個百分點。

從住宅投資來看,改善型住宅開發投資增長較快,而剛需住宅開發投資出現下降。2018年全省144平方米以上住房和別墅、高檔公寓開發投資完成額分別為1862億元和566億元,同比分別增長15.8%和46.5%。而90平方米以下小戶型住房開發投資完成額約為1063億元,同比下降1.3%,已經連續三年出現下降。

分區域來看,11個城市房地產開發投資出現分化。2018年湖州、衢州、金華、臺州和嘉興等5個城市房地產開發投資額增長較快,同比增速分別為73.8%、59.5%、44.0%、43.1%和31.6%,均高于全省20.9%的水平。杭州、寧波、溫州、紹興和麗水等4個城市房地產開發投資額雖然保持增長,但增幅低于全省平均水平。而舟山市房地產開發投資額出現負增長,同比下降10.5%,是全省11個城市房地產開發投資下降的唯一城市。

三、銷售規模低速增長,城市之間出現分化

1.商品房銷售規模低速增長

經過2017年商品房銷售面積增幅回落后,2018年全省商品房銷售面積增速繼續下降。2018年全省新建商品房銷售面積約為9755萬平方米,同比增長1.6%,與2017年相比(11.1%),增幅下降了9.5個百分點。

分類型來看,2018年全省商品住宅銷售面積約為7936萬平方米,同比增長3.5%,與2017年相比(6.0%),增幅回落了2.5個百分點,辦公樓銷售面積約為424萬平方米,同比下降14.1%,商業營業用房銷售面積約為642萬平方米,同比下降了8.1%,其他房屋銷售面積約為753萬平方米,同比增長2.0%。由此可見,中央房地產調控政策效應逐漸顯現,商品住宅銷售面積呈現低速增長態勢,辦公樓和商業營業用房銷售面積增速出現下降。

分月度來看,全省商品房銷售面積增速在下半年呈現逐步回落態勢。2108年全省商品房銷售面積增速7月份達到了8.0%,但從8月份開始全省商品房銷售面積增速逐月下降。8月份、9月份、10月份、11月份和12月份商品房銷售面積增速分別為6.8%、4.2%、2.8%、2.4%和1.6%。

從商品房銷售額來看,增幅也呈現下降趨勢。2018年全省新建商品房銷售額約為14090億元,同比增長14.2%。分年度來看,從2016年起,全省商品房銷售額增速呈現逐年下降趨勢,與2017年同期增長28.5%相比,增長幅度下降了14.3個百分點。分類型來看,全年商品住宅銷售額約為12096億元,同比增長17.4%,辦公樓銷售額約為629億元,同比下降6.7%,商業營業用房銷售額約為985億元,同比增長1.5%,其他房屋銷售額約為379億元,同比下降3.9%。住宅和商業營業用房銷售額同比增長,而辦公樓和其他房屋銷售額同比下降。

2.城市之間銷售面積出現分化

2018年因國家繼續實行“分類調控、因城施策”的房地產調控政策,全省11個城市之間商品房銷售面積出現分化。杭州市受商品住宅“搖號”政策以及限購、限貸等政策綜合影響,商品房銷售面積出現較大回落,同比下降了18.4%。舟山市和衢州市由于“需求外溢”需求減小,商品房銷售面積也出現下降,同比分別下降了7.9%和5.7%。麗水和臺州兩個城市商品房銷售面積增幅最大,同比分別達到19.2%和12.5%,增幅超過兩位數。而嘉興、溫州、湖州、金華、寧波和紹興等城市,商品房銷售面積基本穩定,同比分別增長9.4%、8.9%、8.7%、8.7%、5.2%和2.8%。

四、商品房價格仍上漲,漲幅逐漸趨于理性

1.新建商品房價格上漲,但上漲幅度有所放緩

將年度商品房銷售額除以商品房銷售面積,計算得到年度商品房銷售平均價格。根據浙江省房地產統計數據資料計算,2018年全省商品房、商品住宅和非住宅商品房的平均價格分別為14444元/平方米、15242元/平方米和10962元/平方米,而2017年全省商品房、商品住宅和非住宅商品房的平均價格分別為12855元/平方米、13430元/平方米和10568元/平方米,同比分別上漲了12.4%、13.5%和3.7%。與2017年漲幅相比,2018年全省商品房、商品住宅和非住宅的價格上漲幅度有所放緩。

另外,根據浙江省城調隊公布的浙江省11個設區市新建商品住宅銷售價格指數,與2017年相比,2018年全省11個設區市新建商品住宅價格也全部上漲。其中,舟山、寧波、嘉興和杭州四城市漲幅較大,同比分別上漲6.2%、6.1%、5.7%和5.6%;漲幅最小的城市有湖州、紹興和溫州三個城市,新建商品住宅價格漲幅分別為0.5%、1.5%和1.9%;金華、衢州、臺州和麗水四個城市漲幅都在2.0%以上。

2.二手住房價格上漲,但逐漸趨于理性

從二手住房來看,根據浙江省城調隊公布的浙江省11個設區市二手住宅銷售價格指數的數據,與2017年同期相比,全省11個設區市二手住宅銷售價格也全部上漲,但與新建商品住宅相比,除個別城市(衢州和舟山二手住宅價格分別上漲8.2%和8.1%)漲幅較大外,其它城市二手住宅價格漲幅在0.7-4.9%之間,二手住宅價格漲幅小于新建商品住宅價格。

與年初相比,一些城市二手住宅價格下降趨勢較為明顯。例如,根據浙江省城調隊公布的浙江省11個設區市二手住房銷售價格指數,臺州、紹興和嘉興3城市二手住宅價格下降幅度較大。以臺州市為例,2018年1月份,臺州市二手住宅價格指數為117.4,到了12月份,二手住宅價格指數為100.7,與1月份相比,二手住宅價格下降了16.6%。紹興和嘉興兩城市二手住宅價格下降幅度也較大,與1月份相比,紹興和嘉興兩城市12月份二手住宅價格分別下降了13.9%和11.6%。總體來看,二手住房價格雖然上漲,但逐漸趨于理性。

五、開工面積增速放緩,竣工面積連續下降

1.房屋新開工面積增速放緩

2018年,全省房屋新開工面積約為12879萬平方米,同比增長27.3%,漲幅低于2017年(38.9%)11.6個百分點。其中,住宅新開工面積約為8766萬平方米,同比增長31.7%;辦公樓新開工面積約為485萬平方米,同比增長3.7%;商業營業用房新開工面積約為856萬平方米,同比下降4.2%;其他房屋新開工面積約為2773萬平方米,同比增長31.8%。與2017年相比,各種類型房屋新開工面積增速都有所放緩,特別是商業營業用房,已經出現負增長情況。

在房屋新開工面積中,從2015年開始,住宅新開工面積占比逐年增長,表明市場住宅開發日益受到開發企業青睞。2015年、2016年、2017年和2018年住宅新開工面積分別為3746萬平方米、4517萬平方米、6654萬平方米和8766萬平方米,占比分別為57.3%、62.0%、65.8%和68.1%。

需要注意的是,剛性需求住宅新開工面積大幅度減少。2018年90平方米以下住宅新開工面積1136萬平方米,同比下降5.4%,與去年相比(34.3%),下降了39.7個百分點;144平方米以上住宅新開工面積1526萬平方米,同比增長14.2%;別墅和高檔公寓新開工面積437萬平方米,同比增長16.1%。從近3年住宅新開工面積來看,2018年90平方米以下住宅下降尤其明顯。

2.商品房竣工面積連續下降

2018年全省房屋竣工面積約為5190萬平方米,同比下降24.6%。其中,住宅竣工面積約為3048萬平方米,同比下降29.8%,辦公樓竣工面積約為384萬平方米,同比下降2.1%,商業營業用房竣工面積約為630萬平方米,同比下降14.9%,其他房屋竣工面積約為1128萬平方米,同比下降20.2%。

分年度來看,全省房屋和住宅竣工面積已經連續兩年大幅度下降。2016年、2017年和2018年全省房屋竣工面積分別為7925萬平方米、6884萬平方米和5190萬平方米,2017年和2018年同比分別下降13.1%和24.6%。2016年、2017年和2018年全省住宅竣工面積分別為5092萬平方米、4339萬平方米和3048萬平方米,2017年和2018年住宅竣工面積同比分別下降了14.6%和29.8%。

六、加強金融風險管控,企業資金普遍緊張

1.加強金融風險管控

2017年12月中央經濟工作會議上提出,中央要求今后三年打好三個攻堅戰,“防范化解重大風險”居于首位。2018年中央各部委積極部署房地產市場調控、長效機制構建任務,深化基礎性關鍵制度改革。例如,央行要求切實防范化解金融風險,加強金融風險研判及重點領域風險防控,加強影子銀行、房地產金融等宏觀審慎管理。國家發改委強調引導規范房地產企業境外發債資金投向,限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等,并要求企業提交資金用途承諾。

隨著中央一系列化解金融風險、企業債務風險、地方政府債務風險、房地產市場風險等加強金融風險管控措施出臺,2018年房地產開發企業海外融資、公司債、信托、銀行貸款等融資渠道受到很大限制,流向房地產的資金規模收縮,融資成本提高,融資難度增加等,對房地產開發企業的資金鏈形成壓力和考驗。

2.企業資金普遍緊張

2018年全省房地產開發企業到位資金約為14249億元,同比增長9.3%,增速與去年同期相比(20.0%)下降了10.7個百分點。其中,國內貸款約為2279億元,同比增長11.1%;利用外資約為4億元,同比下降了72.3%;自籌資金約為4503億元,同比增長了29.2%;定金及預收款約為5064億元,同比下降1.2%,個人按揭貸款約為1904億元,同比下降了8.0%,其他到位資金約為494億元,同比增長71.7%。

從近幾年房地產開發企業實際到位資金結構來看,自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款一直是開發企業資金的重要來源,2014年、2015年、2016年2017年和2018年自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款三項之和占房地產開發企業到位資金的比例分別為74.9%、80.6%、81.2%、81.9%和80.5%。2018年房地產開發企業定金及預收款和個人按揭貸款的下降,加上金融風險管控,房地產開發企業融資渠道受限,使得房地產開發企業資金普遍感到緊張。

七、改革開放四十周年,房地產業貢獻巨大

2018年是我國改革開放40周年,房地產業作為我國經濟支柱,對我國經濟社會發展產生了非常重要的影響。浙江省在住房制度改革和房地產市場經濟體制創新等方面走在全國前列,產生了“浙江現象”,浙江省房地產業的繁榮發展,對浙江省經濟社會發展貢獻巨大。

1.房地產市場繁榮發展

1998年12月31日,浙江省人民政府轉發實施了浙江省住房改革委員會《關于進一步深化我省城鎮住房制度改革的實施方案》,全面落實《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》精神,停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化,建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系,發展住房金融,培育和規范住房交易市場。自此浙江省房地產市場開始啟動,房地產投資熱情不斷提高,市場得到空前發展。根據浙江省統計年鑒資料,1990-2018年全省房地產開發投資額從不到10億元增加到2018年的9945億元,增長了近1000倍之多;商品房銷售面積從1990年的193萬平方米,增加到2018年的9755萬平方米,增長了50倍之多。浙江省房地產開發企業個數從1990年的216個增加到2015年的6252個,房地產從業人數從1990年的5365人,增加到2015年的121738人。同時,全國各地的優秀房產公司紛紛逐鹿浙江市場,形成了百舸爭流,繁榮發展的新格局。

2.城鎮居民住房狀況得到改善

改革開放之前,很多城鎮居民通過租賃房管部門或單位房屋解決居住問題,居民擁有住房的比例較低,住房面積小。改革開放實施以來,浙江城鎮住房制度進行了市場化改革,使城鎮居民購買房屋成為可能。1992年浙江城鎮居民中租住公房的家庭所占比例超過80%,擁有住房產權的家庭僅為15.4%;到了2013年,城鎮居民中租住公房的家庭的比例下降至1.48%,自有房家庭的比例達到81.67%,至2017年自有家庭的比例進一步提高至85.3%。2017年,浙江城鎮居民人均住房建筑面積達到41.51平方米,比1990年和2000年分別增加了27.51平方米和21.51平方米。改革開放40年來,浙江城鎮居民住房狀況不斷改善。

3.城市基礎設施得到不斷提高

城市是人類社會進步的重要載體,城市化水平和城市生活品質與經濟發展階段密切相關。在商品房大規模開發建設啟動以前,浙江省城市基礎設施十分落后。正是房地產市場啟動,才使得大規模城市建設得以實施。例如,1998年,杭州市政府明確提出了“住在杭州、游在杭州、學在杭州、創業在杭州”的發展戰略,政府引導,市場驅動,大規模投資住房建設,實施安居工程,完善住宅物業管理,增加園林綠化建設,在水、大氣、噪聲污染控制和拆除違法建筑等方面也成效顯著,使城市居住環境得到了改善。據此,杭州市政府獲得了2001年世界人居環境改善方面的最高獎項——“聯合國人居獎”,旨在“表彰其通過大規模的住房及基礎設施投資,使城市環境得到了根本改善”。

4.住房保障體系逐步完善

經過長期不斷努力,浙江省住房保障體系逐步完善。以杭州為例,保障性住房“五房并舉”,成效顯著。至2011年底,廉租住房已實現對低保標準2.5倍以內住房困難群眾的“應保盡保”,累計保障1.1萬戶,占市區家庭總戶數的1.58%;經濟適用住房已基本實現對人均可支配收入80%以下中低收入住房困難家庭的“房等人”目標,累計推出房源557.81萬平方米,惠及6.8萬戶家庭,占市區家庭總戶數的10.22%;危舊房改善累計面積達177萬平米,有效改善了3.5萬戶困難群眾住房條件,促進了社會公平和諧,住房城鄉建設部曾在全國范圍內推廣杭州的做法,并授予杭州危舊房改善工程“中國人居環境范例獎”;拆遷安置房累計拆遷保底安置0.9萬戶;公共租賃住房累計推出房源0.9萬套,使城市中等偏下收入家庭、大學畢業生、創業人員的住房難得到有效緩解。住房保障的推進,改善了困難群眾和弱勢群體居住條件,保障了群眾基本權利和切身利益,維護了社會公平正義。

八、限政措施面臨調整,未來市場以穩為主

1.“限政”措施面臨調整

2018年各級政府出臺各種房地產調控政策450次左右,成為歷史房地產調控政策最密集的年份,“限政”是2018年房地產調控的基本特征,全國有90多個不同級別城市執行了限售政策,上百個城市執行限購限貸等各種政策。限制性政策屬于“臨時管制”的短期措施,長期實施會損害市場機制的正常功能,不利于長效機制建設,也不適應“使市場在資源配置中起決定性作用”的改革要求。

2018年12月的中央經濟工作會議指出,2019年要“統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險工作,保持經濟運行在合理區間,進一步穩就業、穩金融、穩外貿、穩外資、穩投資、穩預期,提振市場信心”。在國內外形勢復雜、經濟下行壓力加大的背景下,更加需要穩定房地產市場,使其在國家“穩中求進”的總基調中發揮重要作用。2018年12月24日,住建部召開了全國住房和城鄉建設工作會議,在這次會議上住建部提到了2019年的核心目標是穩地價、穩房價及穩預期,在這三大穩定工作目標中,住建部將穩地價放在了第一位。因為自從進入2018年以來,中國土地市場確實呈現出流拍數量增大,溢價率迅速下降的基本態勢。

中央經濟工作會議強調“六穩”和住建部工作會議“三穩”表述,預計一些“限政”措施將有所松動。從近期一些地方政府的動作來看,放松“限政”措施的積極性更高。例如,2018年12月18日菏澤市取消一二手房限售,同年12月21日珠海市出臺非珠海市戶籍人才購房繳納社保降至1-12月等。

總體來看,我國房地產業規模巨大,涉及因素復雜,影響的廣度和深度也比其它產業要大。從投資規模、銷售面積、銷售金額、商品房價格、市場氛圍等方面來看,“限政”政策面臨適當調整。

2.未來市場以穩為主

雖然房地產調控政策會有所調整,未來房地產市場將以穩為主,不會出現房價大幅上漲的局面,主要有以下幾個方面的原因:

一是放松“限政”是“因城施策”的體現,并不會改變“房住不炒”的定位。因此,政策放松的范圍、方式、力度都會呈現漸進性。此外,政策放松的主要目的并不是刺激房價,而是完善和穩定市場,防止大起之后出現大落。

二是受國內外一系列復雜因素的影響,未來我國宏觀經濟景氣度下降壓力較大,宏觀經濟運行與房地產市場密不可分,必然會大大影響房地產市場的預期和投資、銷售、價格等等。再加上宏觀經濟政策的重點在于加快供給側結構性改革,促進金融服務實體經濟,推動高質量發展。房地產并不是其重點支持方向,因此很難出現火爆的市場氛圍。

三是在“去庫存”政策刺激下,我國商品住宅近三年來成交規模巨大,集中釋放了購房需求。據統計,全國商品住宅銷售面積2016年是13.8億平方米,2017年是14.5億平方米,2018年是14.8億平方米。按照7億城鎮人口粗略計算,近三年人均購買商品住宅超過6平方米。從信貸統計數據來看,居民家庭加杠桿力度很大,存在階段性透支購房能力的問題。

四是從購房心理和行為分析,隨著市場熱度降低,放松限制性政策、不需要“搖號購房”、新房與二手房市場“價格倒掛”縮小甚至消失、一些項目出現“維權”活動等,都會使購房者心態變得冷靜,從“搶購”轉變為“觀望”。

整體而言,未來市場可能出現“‘限政’放松+市場調整”的情景組合。各級政府、金融機構、開發商、購房者等各類市場主體都應審時度勢,回歸本位,把防控風險放在重要地位,追求高質量發展,是房地產為美好生活做出貢獻。

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