2020年上半年杭州土地市場分析報告 土地市場上半年成交面積和金額均創歷史新高
亚博代理能赚钱 2020-09-21 來源:透明房地產研究院
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[摘要]2020年上半年,杭州全市共成交195宗土地,總成交面積630.4萬平方米,同比2019年上半年增長13.9%;成交金額1792.2億元,較去年同期增長34.4%,上半年杭州全市的土地成交面積和金額均創下歷史新高。隨著3月份土地掛牌的恢復,杭州二季度成交的涉宅地開始頻現“封頂”加“自持”,整個上半年杭州共成交“雙限”地塊82宗,其中25宗地塊競拍至封頂溢價率且有自持比例。

文/透明房地產研究院研究員 朱義

2020年上半年,杭州全市共成交195宗土地,總成交面積630.4萬平方米,同比2019年上半年增長13.9%;成交金額1792.2億元,較去年同期增長34.4%,上半年杭州全市的土地成交面積和金額均創下歷史新高。隨著3月份土地掛牌的恢復,杭州二季度成交的涉宅地開始頻現“封頂”加“自持”,整個上半年杭州共成交“雙限”地塊82宗,其中25宗地塊競拍至封頂溢價率且有自持比例。

2020年上半年土地成交面積和金額均創歷史新高

2020年上半年,杭州全市共成功出讓土地195宗,其中涉宅地97宗,商業用地成交76宗,人才租賃用地成交11宗,其他用地11宗。合計出讓面積630.4萬平方米,同比增長13.9%;總成交金額1792.2億元,同比增長34.3%,占2019年全年土地出讓成交總金額的65.2%。縱向對比之下,2020年上半年杭州全市的土地成交面積和金額均為歷史以來的峰值,年初疫情對于上半年的土地出讓市場影響有限。通過數據調研,在全國300個樣本城市中,杭州2020年上半年土地成交金額首次突破1500億元,連續三年位居年中榜首。

二季度為推地高峰,土地成交金額超1300億元

隨著3月份土地的恢復掛牌,2月份受疫情影響臨時中止的多宗地塊已陸續在之后的幾個月中成功出讓。2020年上半年全市供地主要集中在二季度,成功出讓土地135宗,合計出讓面積434.5萬平方米,成交金額1302.0億元,占上半年總成交金額的72.6%。

6月份,全市共成功出讓土地54宗,合計出讓面積165.0萬平方米,為2020年上半年的峰值;成交金額542.6億元,占上半年總成交金額的30.3%,也達到今年以來的最高值。

主城區為供地主力,可建面積和成交金額均位居首位

分區域來看,2020年上半年,全市各區縣均有土地成交,主要集中在主城區(不含錢塘新區)、蕭山區和余杭區,其它區縣成交量相對較少。

主城區共成交土地59宗,可建面積395.4萬平方米,總成交金額668.1億元,占全市總成交金額37.3%。

蕭山區共成交土地33宗,可建面積313.5萬平方米,成交金額408.5億元,占全市總成交金額的22.8%。

余杭區共成交土地27宗,可建面積214.0萬平方米,成交金額311.5億元,占全市總成交金額的17.4%。

錢塘新區共成交土地10宗,可建面積154.3萬平方米,成交金額163.3億元,占全市總成交金額的9.1%。

臨安區、富陽區、桐廬縣、建德市和淳安縣共成交土地66宗,總可建面積395.7萬平方米,成交金額240.7億元,占全市總成交金額的13.4%。

各類型土地樓面價近5年來整體維持穩定

2020年上半年土地樓面價12168元/平方米,較去年同期的11840元/平方米小幅上漲2.8%。其中涉宅地樓面價14868元/平方米,同比下跌2.7%。商業地樓面價5094元/平方米,同比下跌13.5%。整體來看,2020年上半年杭州全市的土地和涉宅地樓面價環比有所上漲,而近5年的整體樓面價走勢則大體趨于穩定。

2020年上半年涉宅地月度成交溢價率環比相對平穩

6月全市涉宅地溢價率為21.4%,環比5月增加3.1個百分點。從溢價率上來看,土地市場自3月開始回暖以來,涉宅地溢價率大致在20%左右,土地市場整體保持暖市格局。其中4月份共有9宗涉宅地塊競拍至自持,溢價率達到24.4%,為近12個月以來的最高月度溢價率。

上半年涉宅地總成交金額超1600億元,占比近9成

按用地類型來看,2020年上半年涉宅地成交97宗,成交面積470.1萬平方米,成交金額1601.8億元,占總成交金額的89.4%;商業用地成交76宗,成交面積126.6萬平方米,成交金額167.1億元,占總成交金額的9.3%;人才租賃用地成交11宗,成交面積21.7萬平方米,成交金額12.8億元,占總出讓金額的0.7%;其他用地11宗,成交面積12.0萬平方米,成交金額10.5億元,占總出讓金額的0.6%。

上半年共有25宗涉宅地塊含自持比例,二季度土地市場火熱

隨著3月土地掛牌的恢復,杭州自4月開始宅地頻現封頂加自持,市場熱度較去年有明顯升溫,且在5月和6月進入白熱化階段。2020年上半年,杭州市共成交“雙限”地塊82宗,其中25宗地塊競拍至封頂溢價率且有自持比例。

具體來看,2020年上半年,出現自持比例最高的地塊為戴村鎮市政路恒達路交叉口東側住宅B區塊。由金地經過20輪競價,以總價5.7億元摘得,地塊成交樓面價7123元/平方米,自持比例達到22%。隨著戴村趨于配套的進一步完善以及時代高架的南延,使得其成為杭州新晉的熱門剛需板塊之一,金地在22%自持比例之下仍然有著一定的利潤空間。另一宗進入自持的上半年熱點地塊為景芳三堡單元JG1206-47地塊,與目前杭州板塊限價天花板的江河匯綜合體地塊僅一路之隔,房企競價過程非常活躍。競拍第17輪,濱江一口氣加價10億,三堡地塊溢價率從7.1%直接達到封頂。最終經過27輪競價,濱江以11%的自持拿下,最后成交金額為56.4億元,出讓面積4.4萬平方米,溢價率達29.90%。

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