2020年杭州市土地市場分析報告
亚博代理能赚钱 2021-01-11 來源:透明售房網
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[摘要]2020年,杭州全市共成功出讓土地288宗,總出讓面積973.0萬平方米,同比下降7.3%;總成交金額2611.2億元,同比下降5.0%。縱向對比來看,自2016年開始,杭州全市土地成交金額和面積呈現持續增長態勢,直至2020年受到相關土地出讓節奏的影響才出現小幅下降,土地市場整體上仍保持暖市格局。

文/透明房地產研究院研究員 朱義

2020年,杭州全市共成功出讓土地288宗,總出讓面積973.0萬平方米,同比下降7.3%;總成交金額2611.2億元,同比下降5.0%。從2020年整體情況來看,年初疫情并未對土地市場的熱度造成影響,在“雙限”政策下,2020年杭州全市共有35宗涉宅地塊競拍至自持,市區范圍內僅有11宗涉宅地以底價成交。

全市土地成交量同比小幅下降,土地市場保持暖市格局

2020年,杭州全市共成功出讓土地288宗,總出讓面積973.0萬平方米,同比下降7.3%;總成交金額2611.2億元,同比下降5.0%。其中涉宅用地共成交137宗,出讓面積666.8萬平方米,成交金額2302.2億元,占總成交金額的88.2%。縱向對比來看,自2016年開始,杭州全市土地成交金額和面積呈現持續增長態勢,直至2020年受到相關土地出讓節奏的影響才出現小幅下降,土地市場整體上仍保持暖市格局。橫向對比來看,根據相關數據調研,2020年杭州以約2611億元的土地成交金額位列全國各大城市的第二位,僅次于上海的2828億元,比第三位的廣州多出約443億元。

土地市場回暖速度明顯,6月份成交面積創近五年來單月新高

分月度來看,2月份受疫情影響多宗土地中止掛牌。自3月份重新掛牌開始,3、4月份土地成交面積和金額環比均呈現翻倍式增長,市場回暖速度明顯。二季度為全年推地高峰期,成交金額達1302.0億元,占全年成交金額的近五成。其中6月份單月成交金額突破500億元,達到全年峰值,也是近五年來第三次單月突破500億元,成交面積首次突破160萬平方米,為近五年來最高值。

主城區可建面積和成交金額均位列首位,成交金額占比近4成

主城區(不含錢塘新區)全年共成交79宗土地,總建筑面積555.5萬平方米,成交金額942.7億元,占總成交金額的36.1%。

蕭山區共成交土地42宗,總建筑面積520.5萬平方米,成交金額646.6億元,占總成交金額的24.8%。

余杭區成交土地39宗,總建筑面積334.4萬平方米,成交金額410.3億元,占總成交金額的15.7%。

錢塘新區共成交14宗土地,總建筑面積194.2萬平方米,成交金額211.0億元,占總成交金額的8.1%。

臨安區共成交24宗土地,總建筑面積182.4萬平方米,成交金額166.8億元,占總成交金額的6.4%。

富陽區共成交30宗土地,總建筑面積187.9萬平方米,成交金額144.0億元,占總成交金額的5.5%。

桐廬縣、建德市和淳安縣合計成交土地60宗,合計可建面積292.6萬平方米,合計成交金額89.8億元,占總成交金額的3.4%。

涉宅用地和商業用地樓面價呈現不同走勢

2020年杭州全市土地樓面均價為11515元/平方米,同比去年的11343元/平方米上漲1.5%。其中涉宅用地(不含人才租賃用地)樓面均價為14830元/平方米,同比去年的14151元/平方米上漲4.8%;商業用地樓面均價為4663元/平方米,同比去年下跌18.1%,兩者呈現不同走勢。

2020年涉宅地月度成交溢價率環比相對平穩

從溢價率上來看,土地市場自3月開始回暖以來,涉宅地溢價率大致在20%左右,土地市場整體保持暖市格局。其中7月份共有4宗涉宅地塊競拍至自持,溢價率達到24.6%,為2020年全年最高月度溢價率(其中10月份由于對3宗亞運村涉宅地進行了確權,其溢價率未受到30%的限制,此處不做比較)。

從2020年整體情況來看,年初疫情并未對土地市場的熱度造成影響,在“雙限”政策下,2020年杭州全市共有35宗涉宅地塊競拍至自持,市區范圍內僅有11宗涉宅地以底價成交。

2020年涉宅地總成交金額超2300億元,占比近9成

從地塊性質來看,2020年杭州全市成交的地塊中,涉宅地137宗,成交面積666.8萬平方米,成交金額2302.2億元,占總成交金額的88.2%;商業用地成交114宗,成交面積233.3萬平方米,成交金額262.5億元,占總成交金額的10.1%;租賃住房和安置房用地成交19宗,成交面積49.3萬平方米,成交金額33.7億元,占總出讓金額的1.3%;其他用地18宗,成交面積23.5萬平方米,成交金額12.8億元,占總出讓金額的0.5%。

2020年熱點地塊頻出,濱江集團奪得成交金額和面積雙料冠軍

2020年杭州市土地成交總價前10名均為涉宅地塊,其中位于文暉板塊的文暉單元組團宅地以107.4億元的總價位列榜首。該地塊由3宗子地塊構成,掛牌價達到88億元,報名房企達到24家。最后經過82輪競價,由濱江競得,樓面價35971元/平方米,溢價率達到21.77%。該宗宅地107.4億元的總價也一舉超過了2018年5月恒隆拿下的百井坊地塊,成為杭州第5宗破百億大關的地塊并位居第三名。另一宗位于總價第三位的望江單元商住地塊,也由濱江以61.9億元的總價競得,該地塊為杭州首宗“未來社區”地塊,旨在打造“浙江未來社區的國際化樣板區”。此外,濱江還在景芳三堡單元、蜀山單元、奧體博覽中心單元紛紛落子。全年土拍總價前十地塊,濱江集團占據五席。2020年,濱江集團共競得土地12宗,合計成交面積58.3萬平方米,成交金額404.6億元,遙遙領先于其它房企,毫無疑問地成為2020年拿地金額和面積的雙料冠軍。

2020年共有7家外來房企首次進入杭州,分別為花樣年、大華、三迪、敏捷、合能、新力和華鴻嘉信。其中有3家房企布局錢塘新區,2家房企落子余杭區,可見這兩個區域對于新進房企吸引度最高。本土房企方面,除了濱江、綠城這些強勢本土房企之外,興耀、中豪、德信、廣宇等本土房企也紛紛發力。其中9月份成交的浦樂單元宅地經過37輪報價,由興耀以總價23.7億元競得,樓面價24125元/平方米,溢價率達25.4%。該宗地塊不僅是該板塊內的首宗雙限地塊,也是濱江區近兩年以來首次出讓的純宅地。同日出讓的另一宗拱墅區大關單元宅地也是由本土房企中豪競得,樓面價為33771元/平方米,溢價率達到20.2%。總體來看,2020年土拍市場熱度不減,各大房企競價意愿較強,反映出其對于杭州房地產市場信心程度仍較高。

注:由于亞運村的三宗宅地于2018年采用招標形式出讓,未列入2020年成交總價排行榜。

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